Покупая квартиру с чистовой отделкой, мечтаешь, что возьмешь ключи и сразу въедешь. Плохая новость: придется сначала устранить строительные недоделки. Хорошая новость: некоторые работы может (и должен) провести застройщик.
Как принимать квартиру у застройщика
- Застройщик письмом с уведомлением сообщает о готовности передать объект.
- После получения письма в течение семи рабочих дней нужно подтвердить намерение принять квартиру.
- В течение двух месяцев вы должны прийти на осмотр и получение ключей. Иначе застройщик имеет право составить односторонний акт о передаче квартиры.
Осмотр квартиры — самый важный этап. Ваша задача — «поймать» максимум недоделок, которые должен устранить застройщик за свой счет. Именно в этот момент — когда не подписаны бумаги — проще всего добиться исправления косяков, которые испортят жизнь в новой квартире.
Сроки, процедура и ответственность за исправление недостатков прописаны в законе № 214-ФЗ в ст. 7 и 8.
За что отвечает застройщик:
- двери, окна, сантехническое и отопительное оборудование
- вентиляцию в помещениях
- индивидуальные приборы учета тепла и воды, а также общедомовой счетчик
- трубы, сливы, переходники
- электросчетчик и оборудование УЗО
- розетки и выключатели
Также в квартире с чистовой отделкой должны быть:
- обои
- плитка
- ламинат на полу
- плита на кухне (в квартирах по реновации) — новая, чистая и со всеми аксессуарами, включая противни и решетки
Помните, что заказчик должен исправить не только крупные «косяки» (протечки воды, сквозняк из окон и так далее), но и мелкие (сколы на оборудовании, качающаяся плитка или неплотно прибитые наличники на дверях).
На некоторое оборудование и элементы конструкции действует гарантия. Срок исчисления — с даты передачи квартиры по акту.
- 3 года — гарантийный срок на окна и оборудование: водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное.
- 5 лет — в течение этого срока застройщик должен исправлять недостатки фундамента, стен, перекрытий, крыши, лестниц.
Если принимаете квартиру летом, промерзания стен самостоятельно обнаружить не получится. Но если зимой, уже после приемки квартиры, проблема возникнет, вызывайте инженеров из управляющей компании, составляйте акт, обращайтесь к застройщику. Чем крупнее компания-застройщик, тем больше вероятности, что она не обанкротится, не сменит юридическое лицо и не уйдет с рынка. Если застройщик или управляющая компания откажутся за свой счет проводить ремонтные работы, придется обращаться в суд.
Как подготовиться к осмотру квартиры
Осмотр квартиры проводят самостоятельно или приглашают специалистов компаний, специализирующихся на технадзоре и приемке новостроек. Они осматривают квартиру и выдают экспертное заключение, которое может помочь в споре с застройщиком.
Источник: ocenkaexp.rup
Если идете один, возьмите с собой:
- Фонарик. Телефонный не подойдет, так как не позволит осветить труднодоступные места во всех положениях.
- Лампы с разными цоколями, чтобы удостовериться, что везде есть свет.
- Розетку-тестер или зарядку со световым индикатором — поможет проверить работу розеток.
- Уровень, обычный или лазерный. Потребуется для оценки «ровности» подоконников, полов и стен.
- Рулетку для замеров помещений.
- Маркер и малярный скотч. Чтобы делать пометки и наклеивать на места, нуждающиеся в ремонте.
- Свечку или зажигалку, лист бумаги. Нужны для проверки работы вентиляции и помогут найти сквозняки.
- Отвертку. Ее рукояткой удобно простукивать плитку и стены, чтобы определить качество покрытия и найти пустоты.
- Угольник. Поможет понять, ровные ли углы в помещениях.
- Тепловизор или пирометр. В холодное время года помогут обнаружить, где идет приток холодного воздуха. В теплую погоду такие недостатки найти намного сложнее: нужно заказывать специализированные лабораторные исследования.
- Cмартфон или фотоаппарат — чтобы зафиксировать недостатки.
Как проверить стены, полы и потолок в новостройке
Начинайте с осмотра фасада. Найдите «свои» окна, сфотографируйте и при увеличении внимательно рассмотрите стены. Если есть засолы и подтеки, зафиксируйте.
Потолки должны быть без подтеков и промерзаний. Особое внимание — на места, где проходят стояки отопления. Там устанавливают гильзы, скрывающие разрез. Если их нет, температурные перепады приведут к изгибам вертикальных труб отопления и образованию трещин в перекрытиях.
Пересечение перекрытия трубопроводом
На стенах не должно быть трещин, потеков и конденсата. Допустима легкая кривизна, согласно нормативам — до 3 мм на 1 м, не более 10 мм на всю высоту (СП 71.13330.2017, таблица 7.4).
Пол должен быть ровным, без наклона. Напольное покрытие — чистым, «не гулять» и не скрипеть.
Плинтусы — не поцарапаны и не сбиты. Особенно внимательно осмотрите углы комнат, соединительные заглушки иногда сбивают ногами.
Обои ровно и крепко наклеены. Их осматривают при боковом свете, так лучше видны царапины и складки. Стыки между обоями не должны быть заметны с расстояния 3 метра.
Как проверить окна и двери в новом доме
Не во всех новостройках разрешено самостоятельно менять стеклопакеты, к тому же они дороги, поэтому если что-то не работает, сразу добивайтесь ремонта или бесплатной замены.
- Окна и балконные двери должны быть установлены ровно — проверьте это уровнем. Порожек балконной двери не сбит, не стоптан, ровный и цельный.
- Створки должны нормально открываться и закрываться, режим проветривания — работать.
- Рамы — без повреждений. Для осмотра внутренних уголков пригодится фонарик.
- Откосы — оштукатурены, зашпаклеваны и покрашены. Простучите их, чтобы убедиться, что под штукатуркой нет пустот.
- Петли — без следов ржавчины и деформации.
- Уплотнитель на всех створках и рамах неповрежден.
- Стекла — чистые, не заляпаны грязью и строительной пылью. На них нет сколов, трещин и царапин.
- Сквозняк — отсутствует. Чтобы проверить, не дует ли из окон, зажгите свечу и поводите вдоль стыков. Зимой и весной герметичность окон поможет проверить тепловизор.
- Подоконники — установлены ровно, без перекосов и наклонов. На них нет царапин и грязи.
Осмотрим входную и межкомнатные двери.
- Коробки должны стоять ровно, без перекосов.
- Наличники — прилегать к стене плотно.
- Открытая дверь — фиксироваться, а не открываться или закрываться самопроизвольно.
- Ручки и замки — работать без усилий.
Как проверить радиаторы отопления в квартире
Батареи отопления — частая причина протечек в новостройках. Поэтому прежде чем подписать акт приема квартиры от застройщика, внимательно осмотрите радиаторы.
- Общий вид: есть ли внешние дефекты, грязь, вмятины.
- Места подключения: нет ли подтеков, следов ржавчины, искривления труб.
- Терморегуляторы: стоят ли на каждом радиаторе. Покрутите их, чтобы проверить работу.
Зимой оценить состояние системы отопления проще, а летом проверить работу батарей не получится. Так что, когда начнется отопительный сезон, лучше быть дома, чтобы быстро отреагировать на возможную протечку.
Важный момент — счетчики. Если в ЖК нет собственной котельной, то застройщик предоставляет индивидуальные приборы учета тепла, а в доме устанавливает общедомовой счетчик. Только при наличии и работе всех этих устройств вы сможете платить за фактическое отопление, а не по нормативам. Поэтому проверить нужно и устройства в квартире, и общий — в доме, который стоит в подвале. Проверьте, что он подключен и работает.
Как проверить электрику в квартире от застройщика
- Вкрутите лампочки (если их нет) и убедитесь, что свет горит в каждом помещении. Сами выключатели должны быть новыми, чистыми, легко включаться и выключаться.
- Проверьте работу каждой розетки тестером. Он покажет, правильно ли работает розетка.
- Осмотрите квартирный щиток. Если у приборов УЗО есть кнопка «тест», нажмите на нее. Электричество в квартире должно отключиться.
- Особое внимание уделите электросчетчику. С 1 июля 2020 года должно быть установлено устройство нового образца: самостоятельно отправляющее показания расхода электроэнергии. Проверьте, опломбирован ли счетчик и соответствует ли серийный номер тому, что указан в паспорте. Его должен вам передать представитель застройщика вместе с ключами от квартиры.
Как проверить вентиляцию в новостройке
- Вентиляционные отверстия с решетками должны быть на кухне, в туалете и в ванной комнате.
- На кухне откройте окно и приложите к решетке лист бумаги. Если он не упадет на пол, вентиляция исправна.
- В санузлах проверьте работу вентиляции с помощью свечи: пламя должно затянуть в отверстия решетки.
- Если квартира на последнем этаже, застройщик должен установить на вентиляционные решетки дополнительные вытяжные вентиляторы.
Что проверить в санузле новой квартиры: сантехнику, канализацию, плитку
- Начните со счетчиков водоснабжения. Запишите показания, сверьте номера с указанными в паспортах, их тоже передает застройщик.
- Используя фонарик, визуально оцените, нет ли протечек и следов ржавчины, особенно в местах соединения труб.
- Осмотрите унитаз. Нажмите на кнопку слива, проверьте, что работает.
- Включите смесители, посмотрите, не капает ли вода, не текут ли краны.
- Ванна должна быть без сколов, с ровной эмалью. Включите воду, посмотрите, уходит ли вода в слив, не скапливаясь на дне.
- Осмотрите места примыкания сантехники к стене, там должен быть герметик.
- Потрогайте трубы руками и пол под трубами: все ли сухо.
- Взгляните на трубы водоснабжения в техническом шкафу, там должен быть утеплитель.
- Не забудьте осмотреть полотенцесушитель: надежно ли подсоединен к трубам, нет ли следов краски и царапин.
Оцените качество укладки плитки:
- Ровные ли швы.
- Нет ли сколов и трещин.
- Качественно ли плитка наклеена. Для этого постучите по ней, вы услышите, если внутри пустота. Если такое обнаружится, пометьте плитки, которые требуют переустановки.
Что делать, если нашли недостатки
Если в процессе осмотра качество отделки не устроило, не подписывайте акт приема-передачи квартиры от застройщика, а требуйте исправления недостатков.
Для этого:
- Составляйте акт осмотра (дефектную ведомость) в двух экземплярах. Один подписываете вы, другой — сотрудник, показывающий квартиру. Обязательно проверьте, что у него есть право подписывать документы от имени застройщика — требуйте доверенность.
- Если представитель застройщика отказывается подписывать ведомость, отправьте ее на адрес застройщика письмом с уведомлением о получении или отнесите в офис и сдайте секретарю под подпись.
- Не слушайте «сказки» про гарантийные сроки и ремонт потом. Пока акт приема квартиры от застройщика не подписан, он бегает за вами. После подписи за строителями будете бегать вы.
Если недостатков немного, то можно подписать акт с условием устранения дефектов и указать в акте сроки. Вам отдадут ключи, и застройщик сможет исправлять все тогда, когда вы впустите его в квартиру. Учтите, что в этом случае придется напоминать о себе и требовать выполнения работ.
- На устранение дефектов отводится 45 календарных дней (по Закону о защите прав потребителей). После этого вы приходите для проверки и подписания документов.
- Если недостатки не исправлены, дается еще 10 дней.
- Если и после этого недостатки остаются, то составляется досудебная претензия. Обойтись без помощи юриста тут не получится.
Если хотите пригласить для устранения недостатков проверенных мастеров и готовы сами оплатить их работу, можно потребовать от застройщика возместить расходы. Действовать придется через суд, привлекая юристов для защиты своих интересов. При грамотном ведении дела вернуть потраченные на переделку деньги — реально.
Что придется сделать самим
Даже если ремонт от застройщика будет без недостатков, кое-какие работы стоит провести — после новоселья или через год-другой.
Рекомендуем сразу после получения ключей от квартиры:
- Заменить входные двери или, как минимум, поменять замки.
- Установить натяжные потолки, чтобы минимизировать ущерб от возможных протечек.
С чем лучше не спешить:
- Выравниванием стен и потолка. За пару лет дом даст усадку, могут появиться трещины, которые нужно будет заделать.
- Звукоизоляцией квартиры. За пару лет жизни станет понятно, где слышно соседей и нужна изоляция от шума.
- Заменой радиаторов на более дорогие и качественные, с высоким КПД.
- Установкой дополнительных розеток. Пожив какое-то время в квартире, легче будет понять, где они нужны.
- Заменой ламината. Уложенный дешевый ламинат быстро изнашивается. Но за это время вы определитесь, на какое напольное покрытие его заменить и нужен ли теплый пол в квартире.
