назад в каталог
autor
Павел Новожилов
«Азбука Уюта»
руководитель
autor
Владимир Качан
«Авангард Оценочная компания»
технический директор

Как принимать квартиру в новостройке

autor
Павел Новожилов
«Азбука Уюта»
руководитель
autor
Владимир Качан
«Авангард Оценочная компания»
технический директор

Получая квартиру в новостройке, хочется быть уверенным, что ее состояние соответствует указанному в договоре. Проследить, все ли условия соглашения между вами и застройщиком выполнены, можно самостоятельно или с помощью эксперта. Разбираемся, как правильно принять квартиру у застройщика.

Источник: shutterstock.com

Самое главное

Приготовьтесь к тому, что приемка новой квартиры у застройщика займет время. Не планируйте ничего серьезного в день посещения новой квартиры и запаситесь необходимыми инструментами, если решите проводить замеры самостоятельно (что для этого нужно — расскажем ниже). Заранее составьте список того, что собираетесь проверить.

Вы можете доверить приемку квартиры независимому специалисту-приемщику. Он сможет детально проверить качество выполненных застройщиком работ и их соответствие допускам, строительным и санитарным нормам, а также составить документы, которые вы сможете использовать в суде в случае возникновения споров с застройщиком.

Источник: shutterstock.com

Как проходит приемка квартиры в новостройке

При приемке квартиры вам предстоит пройти через несколько этапов:

  1. Запись на осмотр нового жилья. Это необходимо сделать заранее в сроки, зафиксированные в договоре с застройщиком. В противном случае представитель компании имеет право подписать акт приема-передачи готового жилья в одностороннем порядке.
  2. Визит в квартиру. Лучше проверять новое жилье вместе с приглашенным специалистом, который убедится, что все работы, зафиксированные в договоре, выполнены качественно. Важно: условия в договоре купли-продажи и в договоре долевого участия могут различаться — это влияет на порядок приемки.
  3. Осмотр квартиры. Внимательно изучить нужно сразу все — от общей площади до розеток. Специалист осмотрит геометрию помещений, электрику, сантехнику, остекление, вентиляцию и отделку. Обратите внимание: в договоре может быть указано, что на приемку допускается не больше двух человек, один из которых владелец квартиры. Иногда застройщики, чтобы не пускать специалиста на объект, разрешают доступ при приемке только собственникам. В этом случае стоит оформить на эксперта нотариальную доверенность.
  4. Фиксирование возможных недочетов. Их заносят в специальную дефектную ведомость. Если недоработки критичные, нужно договориться с представителем застройщика о сроке, в который дефекты устранят. После этого вас пригласят на повторный осмотр. Это также фиксируется в акте.

Источник: shutterstock.com

Зачем нужен эксперт

К профессиональному приемщику квартир желательно обращаться в следующих случаях:

  • Вы принимаете квартиру впервые, раньше не имели дела с ремонтом, не знаете, на что обратить внимание при приемке квартиры, и боитесь не заметить всех ошибок застройщика.
  • У вас мало времени на то, чтобы разбираться в нюансах строительства. У эксперта есть опыт, он уже знает, на что смотреть и что проверять, следовательно, осмотр пройдет быстрее и будет выполнен тщательнее.
  • Вам нужна информация не только о том, насколько квартира соответствует нормам, правилам и договору, но и о том, как исправить дефекты и сколько это будет стоить. Эксперт объяснит, какие нарушения критичны, во что обойдется их устранение и сколько времени оно займет. Заключение эксперта поможет решить, подписывать акт приема-передачи или нет.
  • У вас нет возможности самостоятельно осмотреть недвижимость, вы находитесь в другом городе. В этом случае нужно будет оформить на специалиста доверенность и заверить ее у нотариуса.

Какие проблемы могут обнаружиться

Универсального списка дефектов, характерных для новостроек, нет. При чистовой отделке многоэтажного дома на этажах часто работают разные бригады, и те ошибки, которые могут появляться в одних квартирах, не встречаются в других, и наоборот.

Павел Новожилов

Часть обнаруженных дефектов можно проигнорировать, потому что они будут устранены, когда вы начнете делать ремонт. Нужно ли так делать — уже другой вопрос. Если вы готовы оплачивать ошибки застройщика, квартиру можно принять и так, потому что бывают ситуации, когда застройщик при устранении дефектов ситуацию усугубит. Можно попробовать договориться о компенсации этих недочетов строительными материалами и использовать их при ремонте.

Что проверять при приемке квартиры

В договоре долевого участия в разделе «Характеристики объекта» перечислено, что должно быть в квартире. При приемке сверяйтесь с этим списком. Ниже мы назовем пункты, которые есть практически в каждом договоре с застройщиком.

Документы

Сверка документов — первый этап приемки квартиры у застройщика. Для этого всем дольщикам, указанным в договоре долевого участия, нужно прийти в офис застройщика. Вам потребуются паспорт, а также оригинал или электронный экземпляр договора долевого участия.

Застройщик должен передать дольщику:

  • акт о вводе дома в эксплуатацию
  • кадастровый и технический паспорта, экспликацию
  • акт приема-передачи
  • паспорта и гарантийные талоны на счетчики и двери

После сверки документов можно идти осматривать квартиру. Все замеченные недостатки фиксируйте в дефектной ведомости, которую вы передадите застройщику после осмотра квартиры.

Источник: shutterstock.com

Входная дверь

Проверьте:

  • внешний вид двери, наличие на ней повреждений
  • вертикальность дверной коробки — приоткрытая дверь должна оставаться неподвижной
  • состояние уплотнителей
  • работу замков и дверной ручки
  • состояние глазка и работу звонка, если они есть

Потолок

Проверьте:

  • внешний вид — на потолке не должно быть пятен, каверн, трещин и высолов
  • высоту потолков — она должна соответствовать цифрам, указанным в договоре
  • стыки плит (в панельных и кирпичных домах): щели между плитами должны быть заделаны цементным раствором, заметных перепадов между ними быть не должно

Пол

Стяжка на полу должна быть ровной, без отверстий и трещин. Ровность стяжки можно проверить правилом, а ее скрепление с перекрытием — таким способом: постучите по стяжке в разных местах — звук должен быть одинаковым, достаточно глухим. Если звук в разных частях стяжки заметно отличается, спросите у застройщика, почему.

Стены

Поверхности стен должны быть ровными и вертикальными (часто это не так). Строительные нормы предусматривают три вида штукатурки — простую, улучшенную и высококачественную.

Требования к оштукатуренным основаниям. Источник: Минстрой России
Простая штукатурка Улучшенная штукатурка Высококачественная штукатурка
Отклонение от вертикали Не больше 3 мм на 1 м, но не больше 10 мм на всю высоту помещения Не больше 2 мм на 1 м, но не больше 10 мм на всю высоту помещения Не больше 0,5 мм на 1 м, но не больше 5 мм на всю высоту помещения
Отклонение по горизонтали Не больше 3 мм на 1 м Не больше 3 мм на 1 м Не больше 1 мм на 1 м
Неровности поверхности плавного очертания Не больше 4 шт. на 1 м, но не больше 10 мм на весь элемент Не больше 2 шт. глубиной (высотой) до 3 мм Не больше 2 шт. глубиной (высотой) до 1 мм

Кривизну поверхности оценивают в нескольких местах каждой стены с помощью правила, а вертикальность проверяют строительным уровнем.

Источник: shutterstock.com

Окна

Проверьте каждое окно:

  • внешний вид — царапин и трещин быть не должно, защитная пленка с профилей должна быть удалена
  • состояние и качество отделки откосов и подоконников, если они предусмотрены договором
  • створки — при открывании и закрывании они не должны задевать раму
  • работу запорных механизмов — ручка должна поворачиваться без заеданий, до конца
  • плотность закрывания створок — зажмите между створкой и рамой лист бумаги, и если при закрытой створке его легко вытащить, значит, створка неплотная

Вентиляция

Убедитесь, что в квартире есть все предусмотренные проектом вентиляционные отверстия. Вытяжная вентиляция обычно установлена на кухне и в санузле, приточная — в наружных стенах возле окон.

Клапан приточной вентиляции. Источник: shutterstock.com

Работу вытяжной вентиляции можно проверить с помощью анемометра или полоски бумаги: вблизи вытяжного отверстия бумажка должна отклоняться в его сторону.

Электрика

Если по договору в квартире должны быть выводы для дверного звонка, розетки и выключатели, проверьте их наличие и количество. Розетки должны прочно держаться в монтажных коробках. Для проверки розеток включите в каждую из них небольшой электроприбор — бритву или фен. Напряжение в розетке для электроплиты проверьте индикаторной отверткой (у плиты специальная розетка с тремя плоскими контактами, никакой другой прибор в нее не включить) — на одном из контактов индикатор должен светиться.

Источник: shutterstock.com

Водоснабжение и канализация

Осмотрите стояки, трубы, счетчики и запорные краны — подтеканий быть не должно. Покрутите вентили — они должны поворачиваться без заеданий.

Осмотрите водяные счетчики, сверьте их номера с паспортами, которые вы получили у застройщика, запишите показания, чтобы внести их в договор на водоснабжение и оплачивать только фактически потребляемый расход воды.

Если в квартире смонтирован водопровод и установлены смесители, проверьте, течет ли из них вода. Полностью откройте оба крана в ванне и раковине и проследите, чтобы вода успевала уходить в канализацию: если уходит медленно и накапливается — трубы проложены с ошибками или есть засор.

Проверьте каждый стояк и радиатор — если отопление включено, радиатор должен быть нагрет полностью. Подтеков в соединениях труб и кранов быть не должно. Если отопление не включено, проверить качество прогрева радиатора не получится.

Источник: shutterstock.com

Площадь квартиры

Измерьте каждое помещение, найдите его площадь и сравните цифры с экспликацией, полученной от застройщика. Если площадь квартиры окажется меньше, чем по договору, застройщик обязан вернуть вам разницу в цене. Если квартира больше — вам придется доплатить.

Подъезд

По закону общедомовое имущество, к которому относится подъезд, находится в совместной собственности жильцов дома. При сдаче дома в эксплуатацию он должен быть полностью готов: стены и потолки окрашены, двери работают, почтовые ящики висят. Если вы заметили в отделке подъезда недочеты, внесите их в дефектную ведомость.

Лифт

К моменту сдачи дома он должен работать. Если в доме несколько лифтов, работать должен хотя бы один.

Электрощитовая и тепловой узел

В электрощитовом шкафу на этаже проверьте счетчик электроэнергии и запишите его показания, чтобы внести в договор на электроснабжение и оплачивать только фактически потребляемую энергию.

Осмотрите электрические автоматы. Проверьте работу УЗО, нажав на кнопку «Тест»: оно должно сработать и отключиться.

Источник: shutterstock.com

Если дом оборудован приборами учета тепловой энергии, запишите их показания, чтобы внести в договор и оплачивать тепло по факту. Индивидуальные счетчики тепла могут быть расположены в тепловом узле на этаже или в квартире.

Подвал и чердак

Если квартира находится на первом этаже, вместе с ней стоит проверить подвал: он должен быть сухим и без неприятных запахов. Если квартира на последнем этаже, проверьте чердак: не должно быть следов протечек и промерзания.

Чем отличается приемка квартиры с отделкой и без

В квартире с черновой отделкой потолки и стены должны быть зашпаклеваны и готовы к покраске и оклейке обоями. На полу должна быть стяжка, на которую можно укладывать финишные покрытия — линолеум, ламинат или плитку.

Если квартира отделана полностью, проверьте качество покраски, поклейки обоев, монтаж межкомнатных дверей, состояние плинтусов и сантехники.

Какие инструменты понадобятся

Некоторые недочеты сложно или невозможно обнаружить при осмотре — для проверки нужны специальные инструменты и приборы:

  • Отклонения по вертикали и горизонтали — для их измерения понадобится профессиональный лазерный уровень. Он помогает проверить геометрию поверхностей: стен, пола и потолка, ровность установки окон, дверей и радиаторов.
  • Уровень теплоизоляции определяют с помощью тепловизора. Прибор регистрирует различие в температуре разных участков ограждающих конструкций и позволяет обнаружить зазоры в стыках между плитами и по периметру окон. Особенно важно проверить торцевые стены, которые граничат с улицей, а не с соседями. Без прибора недостатки в теплоизоляции можно заметить только во время сильных морозов — по сырым пятнам на стенах.
  • Работу электропроводки исследуют тестером электросетей. С помощью этого прибора проверяют напряжение, целостность и сопротивление изоляции, а также уровень утечки тока, при котором срабатывает УЗО.
  • Скорость потока воздуха в вентиляционном канале — для ее оценки нужен анемометр. Он измеряет, куда и как быстро движутся воздушные массы, а также их температуру. Тест с полоской бумаги, о котором мы писали выше, демонстрирует только то, что вентиляция работает. Этот способ проверки не покажет производительность вентиляции, поэтому без приборов нельзя понять, соответствует ли ее работа требованиям к исправной вентиляции.

Источник: shutterstock.com

Некоторое профессиональное оборудование можно взять в аренду. Покупка приборов выйдет дороже оплаты услуг эксперта.

Где искать специалиста по приемке квартир

Экспертных компаний на рынке работает не так много, лидеры обычно стоят на первых местах в выдаче по соответствующему поисковому запросу в интернете.

Владимир Качан

Некоторые строительные компании сами предлагают услугу по приемке квартир. На первый взгляд, это очень удобно для дольщика или покупателя: можно отдать в одни руки проверку качества квартиры и последующие работы по отделке.

Однако на самом деле дольщику это невыгодно, потому что в 100 % случаев компании накручивают смету. То, что должно быть устранено силами и средствами застройщика, подрядчик берет на себя, тем самым увеличивая стоимость своих услуг. Кроме того, он, как правило, заведомо преувеличивает недостатки и тем самым завышает количество необходимых материалов и стоимость работ.

Как понять, что эксперту можно доверять

На сайте выбранной вами экспертной организации должна быть информация о том, как давно работает компания, принимали ли суды экспертные заключения в спорах дольщиков с застройщиками и какие решения выносили. Также обратите внимание на раздел с отчетами по проектам. Из него станет понятно, насколько активную деятельность ведет организация. Если написано что-то вроде «опыт работы — 10 лет», эту информацию лучше проверить, даже если вам нужна просто дефектная ведомость, а не полноценная строительно-техническая экспертиза для суда.

Какие документы должны быть у экспертов

Чтобы проводить приемку квартиры в новостройке от застройщика, сотрудники экспертных компаний должны обладать соответствующей квалификацией. Ее могут подтвердить:

  • Диплом о высшем образовании по строительной специальности.
  • Стаж работы в должности эксперта (а не его помощником или простым менеджером).
  • Документы о корректности работы измерительного оборудования. Например, на лазерный нивелир раз в полгода-год оформляется акт дефектовки. Тепловизор, газоанализатор, приборы для выявления паров аммиака и электромагнитного излучения должны иметь свидетельства о ежегодной поверке в аккредитованных Росаккредитацией организациях. Если правильность работы приборов нечем подтвердить, заявление в суд на застройщика не будет юридически значимым.
  • Наличие у эксперта допусков СРО (саморегулируемой организации). СРО — это, по сути, посредник между бизнесом и государственными органами; организация представляет собой некоммерческое объединение юридических лиц или ИП, которые занимаются одним и тем же видом профессиональной деятельности, например строительством, проектированием и инженерными изысканиями. Задача СРО — контролировать качество работы своих участников, а также страховать их профессиональную ответственность. Допуски СРО означают, что у эксперта есть разрешение проводить строительную экспертизу, обмеры и проектирование, оценку стоимости устранения дефектов, тепловизионное обследование и другие работы. Наличие допусков СРО важно, если вам придется решать конфликт с застройщиком в суде.

Источник: shutterstock.com

Что вы получите в результате экспертной проверки

Эксперт составит смотровой лист, куда внесет все обнаруженные нарушения, дефекты и отклонения от строительных норм и правил (СНиП). Один экземпляр специалист оставит вам, а другой передаст застройщику. На основании этого документа вы сможете требовать от компании:

  • устранить нарушения в приемлемый для вас срок
  • снизить цены на квартиру в договоре, если устранить нарушения невозможно
  • возмеcтить расходы на ремонт, если вы решили самостоятельно устранять дефекты
  • расторгнуть договор, если нет других вариантов исправить недостатки

Также эксперт может подготовить документы для суда и представлять ваши интересы на процессе, а в случае решения в вашу пользу поможет взыскать неустойки с застройщика или расторгнуть договор с ним.

Как вы планируете принимать квартиру?

Оцените статью

4 0

Обновлено

28.08.2023

Подписывайтесь на нас в Telegram

Все статьи под рукой

таблица, в которой перечислены параметры каждого помещения с указанием метража, назначения и технических особенностей

пятна соли на поверхности стен и потолков, чаще всего белые или желтые, которые появляются из-за неправильного нанесения строительных растворов

прибор для измерения скорости потока воздуха

Комментарии: