Если вы хотите превратить раздельный санузел в просторную ванную или объединить кухню с гостиной — это перепланировка, которую нужно согласовать. Разбираемся, как оформить перепланировку и какие документы нужны.
Что нельзя, а что можно менять в квартире
Чтобы получить согласование перепланировки квартиры, важно соблюсти три основные нормы закона.
Нельзя при перепланировке
- Сносить несущие стены и вмешиваться в общие инженерные системы дома — вентиляционные шахты, стояки водоснабжения и канализации.
- Расширять кухню за счет соседних комнат: она не должна выходить за границы жилых комнат соседей снизу. Исключение из правила — если под вами первый нежилой этаж или у вас двухуровневая квартира.
- Переделывать санузел (в том числе ванную комнату) так, чтобы он оказался над кухней или жилыми комнатами соседей снизу. Исключение то же.
Можно при перепланировке
- Объединять жилые комнаты, разделенные перегородками, или расширять их за счет соседних жилых комнат.
- Присоединять к комнате часть прихожей. Но ширина прохода прихожей должна остаться не меньше 90 см, а вход в туалет или ванную не должен оказаться в жилой комнате.
- Увеличивать прихожую за счет жилой комнаты.
- Увеличивать кухню за счет прихожей или примыкающей к ней кладовой, если это не нарушит правила выше.
- Увеличивать санузел за счет прихожей или кладовой, но так, чтобы он не «нависал» над кухней или комнатой соседей снизу — обычно ваша прихожая находится над прихожей нижней квартиры. При этом нужно предусмотреть гидроизоляцию пола на новой площади ванной или туалета.
- Делать совмещенный санузел, убирая часть перегородки между туалетом и ванной комнатой. Но только если от этого не пострадают шахта вентиляции, стояки водоснабжения и канализации.
- Переносить или расширять дверной проем в несущей стене.
Как правильно объединить кухню с комнатой
Чаще всего владельцы квартир хотят объединить кухню с жилой комнатой. Чтобы такую перепланировку согласовали, кухонная зона должна остаться на своем месте, а комнатная — на своем. Граница между ними может быть формальной, но не всегда.
Если кухня оборудована газовой плитой, то по Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений между такой кухней и жилой комнатой должна быть стена. Иначе можно отравиться газом. А при взрыве газа ударная волна выбьет окно, но стена выдержит. Поэтому, если решите оставить газовую плиту, вас попросят сделать между кухней и комнатой герметичную дверь — можно широкую и двустворчатую. Иногда более простым вариантом будет заменить газовую плиту на электрическую.
Ваш проект перепланировки должен соответствовать современным требованиям к пожарной безопасности, даже если дом построили давно. Поэтому иногда газовщики требуют, чтобы вы установили на старой кухне датчики дыма или плиту с блокировкой подачи газа.
Как быть с несущими стенами
Максимум, что можно сделать с несущей стеной, — расширить или перенести в ней дверной проем. При этом его обязательно придется укреплять сварными металлоконструкциями.
Если ваш дом построен недавно и организация, которая изначально его проектировала, продолжает работать и сейчас, вы должны обратиться именно к ней при подготовке перепланировки. Если дом дореволюционный или советский, придется заказывать проект отдельно.
Собственно дизайн-проект перепланировки может подготовить любой дизайнер, но технические разделы, связанные с переносом коммуникаций, расширением и укреплением проемов в несущих стенах и т. п., имеют право делать только проектные организации с допусками СРО.
С чего начать перепланировку
Прежде чем начать перепланировку, вдумчиво оцените, чем вам неудобна текущая планировка и что вы хотите изменить. Возможно, будет дешевле и проще оставить стены на месте и обратиться к дизайнеру, который предложит новые цветовые решения, подбор мебели и освещения.
Если перепланировка неизбежна, нарисуйте эскизный проект нового плана квартиры — можно просто от руки. За основу возьмите план квартиры в техническом или кадастровом паспорте.
Разберитесь, затрагивает ли ваш план несущие стены. Ориентируйтесь на план квартиры в техпаспорте: несущие стены в нем чаще всего отмечены более толстыми линиями. Если документа под рукой нет, смотрите на толщину стен: у несущих она больше.
Как согласовать перепланировку: инструкция
Перепланировки бывают простыми и сложными. Простая перепланировка — это снос и установка перегородок, она не затрагивает несущие конструкции и инженерные системы дома. Согласовать ее проще, а работы можно выполнить самостоятельно. Сложная перепланировка — это устройство проемов в несущих стенах и перенос коммуникаций (внутриквартирной разводки труб и электропроводки).
Есть общий порядок согласования для простых и сложных перепланировок, который работает одинаково во всех регионах. Единственное исключение — упрощенный порядок согласования простых перепланировок в Москве.
Как узаконить простую перепланировку в Москве
Простую перепланировку со сносом старых и установкой новых перегородок можно согласовать по упрощенной процедуре (по эскизу), подав заявление на сайте mos.ru. Заявление подают уже после завершения работ.
Предложение по перепланировке однокомнатной квартиры в блочном жилом доме серии II-18 в Москве. Условные обозначения: красная линия — сносимые конструкции, синяя линия — возводимые конструкции. Источник: Каталог типовых решений перепланировок квартир в жилых домах массовых серий, mos.ru
Главный орган по согласованию перепланировок, с которым предстоит иметь дело, — Мосжилинспекция. Вся процедура подробно описана в постановлении правительства Москвы. Порядок действий следующий:
- Сделайте сами или с помощью подрядчиков все нужные работы: снесите старые и (или) установите новые перегородки.
- Нарисуйте простой эскиз перепланировки или выберите готовый из каталога.
- Подайте через сайт mos.ru заявление. Выберите цель обращения «Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме». Заполните необходимые поля запроса и загрузите эскиз перепланировки.
- Дождитесь визита в квартиру сотрудника Мосжилинспекции, чтобы он сравнил произведенные изменения с утвержденным проектом.
- Если проект и ваша перепланировка соответствуют друг другу, вы получите акт о завершенной перепланировке помещения.
Общий порядок согласования перепланировок: по шагам
Расскажем, как шаг за шагом пройти путь от проекта простой или сложной перепланировки до ее согласования.
Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть
Проект для типовой квартиры в Москве можно найти в упомянутом каталоге готовых решений по перепланировкам. Скачайте его и найдите свой дом, чтобы узнать, что точно можно изменить в вашей квартире.
Для простой перепланировки, не затрагивающей несущие конструкции (например, переноса проемов в перегородках), достаточно планов помещений и эскизного проекта. Для сложной перепланировки нужен расширенный набор рабочей проектной документации. В него могут входить чертежи с разводкой труб, электропроводки, рабочие чертежи узлов или рекомендации проектировщиков по монтажу для прорабов.
Какие документы нужны
В проектную организацию вам нужно принести стандартный пакет документов. Он есть на «Госуслугах»: заявление, удостоверения личности собственников, выписка из ЕГРН и технический паспорт объекта недвижимости (квартиры).
Дополнительно вам потребуются еще несколько документов. Их список обычно есть на сайте местной администрации. Здесь можно посмотреть списки для Москвы и Санкт-Петербурга.
Куда подать документы
Подать заявления в Москве можно только в электронном виде через mos.ru, в других городах — через «Госуслуги», МФЦ или лично в районной администрации. Документы проверят в течение 45 дней. Если все в порядке, издадут постановление, которое одновременно будет разрешением на проведение работ. Если есть претензии — напишут мотивированный отказ.
Что нужно учитывать при проведении работ
В разрешении указаны сроки, в которые вы должны выполнить работы, — обычно от 6 месяцев до года. Если вы не уложились в отведенное время, подайте заявление на продление сроков работ. Это можно сделать через «Госуслуги» или МФЦ.
Также в разрешении указано время, когда допустимо проводить шумные работы. В каждом регионе оно может быть разным. Но, как правило, работать можно в будние дни с 9 до 19 часов с перерывом на обед с 13 до 15 или с 14 до 16 часов. За строительные работы без разрешения или в неурочное время можно получить штраф от 2 до 5 тыс. руб.
Простую перепланировку вы можете сделать самостоятельно. Сложные перепланировки должны выполнять подрядные организации, имеющие соответствующие допуски СРО — на демонтаж и устройство коммуникаций (если они тоже затронуты) и железобетонных конструкций. В противном случае такие работы никто не примет.
В договоре со строительной компанией обязательно укажите, что работы будут идти по проекту и с использованием материалов заказчика. В любом случае сохраняйте все чеки на купленные материалы и оказанные услуги. В спорных ситуациях это поможет доказать, что работы шли строго по проекту.
Когда подрядчик закончит работы, вам нужно будет пригласить местного кадастрового инженера. Он может быть сотрудником Бюро технической инвентаризации (БТИ), штатным работником проектной организации или индивидуальным предпринимателем. Инженер сделает обмеры и подготовит технический план.
Как проходит проверка приемочной комиссии
С точки зрения закона квартира после перепланировки считается объектом нового строительства, который нужно снова вводить в эксплуатацию. Чтобы оформить акт о вводе, после получения техплана вам нужно отправить заявление в районную межведомственную комиссию. Это можно сделать через mos.ru (в Москве) или «Госуслуги».
Если перепланировка была сложной, к заявлению нужно приложить договор с подрядчиком и договор на вывоз строительного мусора. Эти документы должен оформить ваш строительный подрядчик.
В течение 5 рабочих дней после подачи заявления к вам в квартиру придут представители комиссии, чтобы убедиться, что перепланировка сделана по утвержденному проекту.
Как получить акт о завершенных работах
Если у комиссии нет претензий, в течение 10 рабочих дней с момента проверки вы получите акт о вводе квартиры в эксплуатацию. В нем будут указаны местоположение вашей квартиры, ее характеристики, дата проверки и состав приемной комиссии.
Эти данные чиновники передадут в Росреестр для регистрации. После этого вы в любое время сможете получить техпаспорт и выписку из ЕГРН с новым планом квартиры в бумажном или электронном виде.
В каких случаях решение о согласовании перепланировки может быть отозвано
Решение о согласовании перепланировки могут отозвать, а работы приостановить, если они идут с нарушениями регламента или в неурочное время, а также если у соседей появились повреждения — например, свежие трещины на потолке. Чтобы возобновить работы, могут потребоваться дополнительные экспертизы и даже судебные разбирательства.
Заранее предупредите соседей о том, что вы собираетесь делать. Договоритесь о визите в их квартиру представителей управляющей компании перед началом работ — чтобы составить акт осмотра и сфотографировать состояние потолков. Извинитесь за возможные неудобства и пообещайте устранить повреждения в соседской квартире, если они возникнут в процессе ремонта.
Не пренебрегайте фотофиксацией состояния потолков у соседей снизу. Эти фотографии вам помогут, если соседи, к примеру, захотят отремонтировать за ваш счет свои давно потрескавшиеся и пожелтевшие потолки.
Если соседи снизу наотрез отказываются пускать в квартиру вас или представителей управляющей компании, это тоже стоит зафиксировать в соответствующем протоколе. Его составляют представители управляющей компании.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Если вы уже сделали перепланировку, но не легализовали ее или купили квартиру с несанкционированной перепланировкой, узаконить ее можно только через суд (исключение — описанный выше упрощенный порядок в Москве).
План действий такой:
- Закажите специалистам проектной организации проект перепланировки квартиры, а также заключение о безопасности и допустимости этой перепланировки.
- Закажите новый техпаспорт кадастровому инженеру.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы: выписку из ЕГРН о праве собственности, технический паспорт квартиры и проект, составленный специалистом проектной организации.
- Если суд примет решение в вашу пользу, нужно будет оплатить госпошлину и обратиться в БТИ, чтобы внести обновления в план квартиры.
Санкции за незаконную перепланировку
Самовольная или неузаконенная перепланировка грозит владельцу квартиры административным штрафом от 2 до 2,5 тыс. руб. и требованием узаконить перепланировку. Сумма небольшая, но ограничиться штрафом не удастся: вам придется узаконить перепланировку через суд.
Если перепланировка сделана с нарушениями и узаконить ее невозможно, от вас потребуют привести квартиру в исходное состояние — в соответствие с планировкой в техпаспорте. Если ваша перепланировка нанесла ущерб соседям или общему имуществу дома, судебные последствия могут быть очень неприятными — вплоть до ограничения выезда за границу на время судебных заседаний и продажи вашего имущества на торгах с компенсацией ущерба пострадавшим.
Резюме
- Изменение плана квартиры — это перепланировка, она должна быть узаконена.
- Не любую идею по модернизации квартиры можно реализовать. Например, вам точно не разрешат сделать кухню или ванную над жилыми комнатами соседей снизу.
- Согласовать снос и установку тонких внутриквартирных перегородок несложно.
- Разбирать несущие стены запрещено — можно только расширить или перенести дверной проем. При этом его потребуется укрепить, и такая перепланировка относится к категории сложных: делать проект и выполнять работы должны представители компаний, имеющих соответствующие допуски и разрешения.
Обычно от подготовки проекта до приемки готовой перепланировки проходит около года. Но будьте готовы к тому, что процесс может затянуться из-за проблем с согласованием или конфликтов с соседями.
А какую перепланировку хотите сделать вы? Расскажите в комментариях.
